주택연금 가입조건과 월지급금, 나이·집값별 조회표

주택연금 가입조건은 두 줄로 요약됩니다. 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 소유 주택의 공시가격 등이 합계 12억 원 이하이면 됩니다. 문제는 월지급금입니다. 가입 가능 여부는 공시가격으로 보지만 매달 받는 금액은 시세로 계산하고, 시세가 12억 원을 넘으면 12억 원으로 계산합니다. 이 차이를 모르면 가입 전에 기대했던 금액과 실제 금액이 달라집니다. 이 글은 한국주택금융공사(HF)가 공개한 2026년 3월 1일 기준 월지급금 표와 가입·해지·상속 안내를 정리했습니다. 개별 상황에 대한 투자·세무·법률 자문이 아니므로 실제 가입 전에는 공사 상담(1688-8114)을 받으시기 바랍니다.

가입조건 한눈에 보기

월지급금 계산에서 나이는 부부 중 젊은 사람, 즉 연소자 기준입니다. 주택가격이 같다면 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다.

공시가격 12억 원과 시세 12억 원은 다른 이야기입니다

가입 판정과 월지급금 계산에 쓰는 가격이 다릅니다.

• 가입 가능 여부: 공시가격 등 12억 원 이하인지로 판단합니다.
• 월지급금 계산: 공사가 인정하는 시세를 씁니다. 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세, 공시가격, 감정평가액 순으로 적용하고, 신청인이 원하면 감정평가액을 우선 쓸 수 있습니다. 감정평가 비용은 신청인 부담입니다.
• 시세가 12억 원을 넘으면 월지급금은 12억 원 기준으로 산정합니다.

예를 들어 공시가격 11억 원, 시세 15억 원인 아파트도 가입은 가능하지만, 월지급금은 12억 원 기준으로 계산됩니다. 반대로 공시가격이 12억 원을 넘으면 시세와 관계없이 가입 대상이 아닙니다.

월지급금 조회표(종신지급, 정액형, 일반주택, 2026.3.1 기준)

단위는 천원이며, 부부 중 연소자 나이 기준입니다. 공사가 공개한 표의 일부를 발췌했습니다.

이 표에서 읽어야 할 점은 세 가지입니다.

• 나이의 영향: 6억 원 집의 월지급금은 60세 1,264, 65세 1,517, 70세 1,847, 75세 2,287, 80세 2,899(천원)입니다. 5년 늦출 때마다 65세에서 70세는 약 21.8%, 70세에서 75세는 약 23.8% 늘어납니다. 다만 늦게 가입할수록 받는 기간도 줄어드는 만큼 단순히 늦추는 것이 유리하다고 단정할 수는 없습니다.
• 상한의 존재: 70세는 11억 원 3,386, 12억 원 3,414로 거의 차이가 없고, 75세는 10억 원부터 12억 원까지 모두 3,666, 80세는 9억 원부터 모두 4,060입니다. 이 구간에서는 집값이 더 높아도 월지급금이 늘지 않습니다.
• 주택 유형 차이: 70세, 3억 원 기준으로 일반주택은 약 92만 3천 원, 노인복지주택은 약 78만 9천 원, 주거목적 오피스텔은 약 74만 6천 원입니다.

공식 표에는 72세 같은 홀수 나이가 없어서, 예를 들어 72세 4억 원은 70세(1,231)와 75세(1,525) 사이 값으로 보시면 됩니다. 정확한 금액은 공사 홈페이지의 예상연금조회에서 생년월일, 주택 구분, 시세, 기초연금 수급 여부, 지급방식을 넣어 확인합니다.

가입할 때 드는 비용

보증료는 취급 금융기관이 공사에 내고 연금지급총액에 더해지므로 가입자가 현금으로 낼 필요는 없습니다. 예를 들어 4억 원 주택이면 초기보증료는 약 400만 원이지만 현금으로 내는 대신 대출잔액에 가산됩니다. 즉 매달 받는 돈이 곧 순수한 수입이 아니라, 보증료와 이자가 쌓이는 대출이라는 점을 이해해야 합니다. 시가 2.5억 원 미만 1주택자는 필요할 때 감정평가수수료를 지원받습니다.

해지하면, 그리고 사망하면

• 중도해지: 연금대출 잔액을 전액 상환해야 합니다. 상환액은 월지급금과 수시인출금, 보증료, 대출이자를 합친 금액입니다. 해지하면 동일 주택으로 3년 동안 재가입이 제한되고, 재가입하면 초기보증료를 다시 내야 합니다.
• 가입자 사망, 배우자 생존: 최초 가입 때부터 계속 혼인관계에 있는 배우자는 사망일부터 6개월 이내에 승계 절차를 마쳐야 합니다. 저당권방식은 소유권 이전등기와 채무인수가 필요해 공동상속인 협조가 필요할 수 있고, 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동 승계됩니다.
• 부부 모두 사망: 연금 지급이 끝나고 주택을 처분해 정산합니다. 상속인이 임의매각하거나 현금으로 직접 상환할 수도 있습니다.

위 금액은 이해를 돕기 위한 가정이며 경매·매각 비용은 반영하지 않았습니다. 가입자가 연금을 받는 동안 이혼하거나 재혼한 경우 해당 배우자는 연금을 받을 수 없고, 부부 모두 주민등록을 옮기거나 1년 이상 계속 거주하지 않는 경우도 공사가 연금 지급이 끝나거나 멈추는 사유로 안내합니다(입원 등 예외 인정사유 제외).

2026년 6월 1일부터 달라진 점

2026년 6월 1일 신규 신청분부터 세 가지가 바뀌었습니다.

• 저가주택 우대형 확대: 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고 부부 합산 시가 2.5억 원 미만 1주택이면 우대형을 쓸 수 있습니다. 1.8억 원 미만 주택의 우대율이 평균가입자(77세, 1.3억 원) 기준 14.8%에서 20.5%로 확대됩니다.
• 실거주 예외: 부부 합산 1주택자가 입원, 자녀 봉양, 노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입할 수 있고, 이 경우 담보주택 전체 임대도 허용됩니다.
• 세대이음 주택연금: 부모 사망 뒤 같은 주택을 상속받은 55세 이상 자녀가 개별인출 한도를 대출한도의 최대 90%까지 써서 부모의 주택연금 채무를 갚고 가입할 수 있습니다. 부모가 근저당권방식을 이용한 경우에 한합니다.

가입 전 점검 순서

1. 공시가격 확인: 부부 합산이 12억 원 이하인지 먼저 봅니다.
2. 예상연금조회: 공사 홈페이지에서 시세 기준 월지급금을 뽑아봅니다.
3. 담보방식 선택: 저당권방식과 신탁방식 중 배우자 승계, 일부 임대 여부를 비교합니다.
4. 기존 대출 정리: 선순위 대출이 있으면 인출한도나 대출상환방식으로 상환한 뒤 가입하는 구조를 확인합니다.
5. 가족 협의: 상속 정산 방식과 해지 시 비용을 가족과 공유합니다.
6. 상담: 공사 고객센터 1688-8114 또는 가까운 지사에서 신청합니다.

자주 묻는 질문

• 공시가격이 12억 원을 넘으면 가입할 수 없나요? 1주택이라면 가입 대상이 아닙니다. 다주택이면 합산 기준이며, 12억 원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가능합니다.
• 월지급금은 평생 같은가요? 정액형은 평생 같은 금액을 받는 유형입니다. 종신지급방식에서는 정액형 외에 초기증액형, 정기증가형도 선택할 수 있습니다.
• 부부 나이가 다르면 누구 기준인가요? 젊은 쪽 나이입니다.
• 월지급금을 압류당하지 않으려면요? 주택연금 지킴이 통장은 최저생계비 250만 원까지 입금할 수 있고 압류가 금지됩니다.
• 이사하면 어떻게 되나요? 공사의 담보주택 변경 승인을 받아야 하고, 담보가치 증감에 따라 월지급금이 달라지거나 정산이 필요할 수 있습니다.

확인하지 못한 것

• 공식 표에 없는 72세, 4억 원 같은 개별 나이의 정확한 월지급금은 공사 예상연금조회로만 확인할 수 있고, 보도된 월 수령액은 공식 자료로 대조하지 못했습니다.
• 현재 적용되는 대출 금리(COFIX 연동 가산금리)의 실제 수준.
• 우대형·노인복지주택·오피스텔의 연령별 상세 표와 확정기간혼합방식의 금액.
• 연보증료 0.95%가 향후 변경되는지 여부.
• 주택연금 이용 시 재산세 감면 등 세제 혜택의 구체 조건.

정리

• 가입조건은 부부 중 1명 만 55세 이상, 공시가격 등 합계 12억 원 이하입니다.
• 월지급금은 시세 기준이고 12억 원을 넘으면 12억 원으로 계산되며, 고령·고가일수록 상한에 걸립니다.
• 보증료와 이자가 대출잔액에 쌓이므로 해지 시 전액 상환, 3년 재가입 제한을 알고 시작해야 합니다.
• 사망 시 배우자는 6개월 안에 승계하고, 부부 사망 뒤 정산에서 부족분은 상속인에게 청구되지 않습니다.
• 6월 1일 신규 신청분부터 저가주택 우대 확대, 실거주 예외, 세대이음이 적용됩니다.